주택금융공사 지분형 모기지

요즘 주택금융공사 지분형 모기지에 대한 이슈가 핫하다. 여론의 대부분은 부작용을

우려하고 있다. 왜 사람들은 부작용을 우려하고 있을까? 그리고 부작용을 우려하는

것 말고 기대효과는 없을까? 이 부분을 한번 알아보자. 

 

1. 주택금융공사 지분형 모기지 개념

주택금융공사(HF)가 주택 구입자와 함께 주택을 공동으로 소유하는 방식.  구입자가 집값 전액을

대출받거나 마련하는 대신, HF가 일부 지분을 투자하여 자금을 분담해 주고, 구입자는 남은 지분만

부담해서 집을 마련할 수 있게 하는 제도

 

• 구입자는 자기자본+대출+HF 지분 투자로 집을 마련
• HF는 투자한 지분에 대해 사용료(소액의 임대료 성격)를 받음
• 나중에 집을 매각하거나 지분을 다시 사들일 때, 수익과 손실을 지분 비율로 나눔
• 예 : 10억 원짜리 주택 구매 시, 매수자가 1억 원을 부담하고, 은행 대출로 4억 원을 조달,  주택금융공사가 5억 원을 지분 형태로 투자

2. 정책 도입 이유 (배경)

• 주택가격 급등으로 인해 청년, 신혼부부, 무주택자의 집 마련 어려움 해소
• 자산 양극화 완화
• 부채 부담(DSR) 관리 → 대출 대신 지분 투자
• 내 집 마련 기회 확대

3. 장점

초기 부담 축소	집값 일부만 부담하면 되어 대출 부담과 초기 자금 부담이 줄어듦
대출 규제 부담 감소	지분 투자 방식이라 대출총량규제(DSR 등) 적용을 일부 피할 수 있음
주거 안정성 강화	실거주 요건을 만족하면 오랫동안 안정적으로 거주 가능
리스크 분담	집값 하락 시 손실도 HF와 나누기 때문에 전적으로 본인이 떠안지 않음
실질적 내 집 마련	명의는 공동 소유지만 실질적으로 '내 집'처럼 거주 가능

 

4. 단점

 

수익 제한	집값 상승 시 수익을 100% 가져가지 못하고 HF와 나눠야 함
사용료 부담	HF가 소유한 지분에 대해 일정한 사용료(임대료)를 매달 내야 함
복잡한 구조	일반 주택 구입보다 계약구조와 관리가 복잡
지분 매입 부담	장래에 HF 지분을 사들이려 할 때, 집값이 올라 있으면 큰 금액이 필요
매각 제한	일정 기간(보통 3~5년) 매각이 금지되거나 제한됨
정부 정책 리스크	정책 변경(지분율, 사용료 등)이 중장기 계획에 영향을 줄 수 있음