부동산 PF 문제 고찰

요즘 들어 많이 이야기하는 부동산 PF 문제를 고찰해 보려고 한다. PF

문제는 보통 문제가 아니다. 개인적인 생각인데 상당한 고통이 수반될

것이고 많은 정부 재정이 들어가야만 해결할 수 있는 문제로 보인다.

 

일단 부동산 PF가 무엇인지 생소한 분은 아래를 참고하자.

 

부동산 PF 기본 내용 정리

1. Project Financing 

 A. 미래 현금창출 능력을 담보로 대출

 B. 부동산 PF는 미래에 만들어질 건물에서 발생하는 이익을 담보로 대출함

 C. ABS 채권과 비슷한 개념

 

2. 부동산 PF 구조 : 핵심은 건설회사와 금융사

 A. 건설회사에서 금융회사에서 돈을 빌려하는 것이 기본

 B. 여기서 금융회사는 1 금융권, 증권사, 저축은행 등이 있음

 C. 즉 건설회사에서 금융회사에서 돈을 빌리고 그 돈은 나중에 발생하는 

 수익으로 갚는 구조

세입자

입주금 입금 →

건설회사

← 건설회사에 대출  세입자 입주금으로 대출금 정리 →

금융회사

※ 세입자가 입금하지 못하면 건설회사는 금융회사에 대출금을 갚을 수 없고 금융회사는

대출금을 회수할 수 없기에 자산 상태가 악화된다.

 

3. 예상 Issue [우려사항]

 A. 부동산 경기침체로 인한 공사 수익성 악화

 B. 금융권에서 대출금을 회수하지 못하여 연쇄 부실 우려

 

4. 기타

 A. 금융회사 중 저축은행이 우려되나 저축은행은 과거 문제를 기준으로 관리를

 잘했다고 주장함.

 

결국 부동산 경기가 악회 되어 건설회사의 자금상태가 좋지 못하고 그에 따라

대출금을 갚지 못해 금융회사들도 위험할 수 있다가 부동산 PF 문제의 핵심

중 핵심이다. 마치 과거의 저축은행 사태처럼 말이다.

 

물론 위에서 이야기한 것처럼 금융회사들 특히 저축은행들은 괜찮다고 이야기

하지만 현재 경제상황을 보면 정말 괜찮을지 의문이 드는 것이 사실이다.

 

왜냐하면 부동산 거품의 문제는 이제 막 시작했고 미분양이 발생하고 있기 

때문이다. 개인적으로 이 문제는 앞으로 더 커질 수 있고 심각해질 가능성이

농후하다고 본다. 

 

상투적인 표현으로 달도 한번 차면 기운다고 했다. 부동산이 어떻게 매번 흥할

수 있고 무조건 100% 우상향 할 수 있을까? 

 

투자란 그리고 일이란 상황에 따라 바뀔 수 있다는 것을 분명히 인지하자.